최근 정부가 일부 지역을 규제지역으로 새로 지정하거나 조정하면서, 부동산 시장의 관심이 집중되고 있습니다. 하지만 ‘규제지역이 되면 내 분양권은 전매가 가능한가?’, ‘토지거래허가구역은 언제부터 효력이 생기나?’ 등 구체적인 내용은 헷갈리기 쉽습니다.
이번 글에서는 대한민국 정책브리핑에서 공개한 내용을 토대로 규제지역 지정 시 적용되는 주요 부동산 규제 사항을 알기 쉽게 정리했습니다.
Q1. 규제지역 내 전매제한, 누구에게 언제부터 적용될까?
규제지역으로 지정되면 지정 공고일 즉시 전매제한이 적용됩니다.
즉, 공고일 이후에는 새로 분양받은 분양권을 바로 되팔 수 없습니다.
다만, 지정일 이전에 이미 분양권을 보유한 사람(당첨자나 매수자)은 예외적으로
1회에 한해 전매가 허용됩니다.
이 조치는 단기 투기를 막고 실수요자 중심의 시장을 만들기 위한 것이지만,
이미 분양권을 보유한 사람들에게는 일정 부분의 유연성을 부여한 것입니다.
Q2. 규제지역 지정 시 청약 규제는 어떻게 달라질까?
규제지역으로 지정되면 청약 자격 조건이 대폭 강화됩니다.
- 청약통장 가입 기간이 길어야 하고,
- 세대주 요건이 강화되며,
- 가점제 적용 비율이 늘어나 실수요자 위주로 당첨이 이뤄집니다.
- 또한 청약에 당첨된 경우 일정 기간 재당첨이 제한되는 등,
투기 목적의 청약을 막기 위한 다양한 장치가 마련됩니다.
이러한 청약 관련 규제는 ‘지정 공고일 이후 입주자모집승인 신청분부터’ 적용되므로,
이미 승인 신청이 완료된 단지에는 소급 적용되지 않습니다.
Q3. 정비사업(재건축·재개발)은 어떤 영향을 받을까?
규제지역이 되면 도시정비법에 따른 여러 제한이 동시에 적용됩니다.
- 조합원 지위양도 제한:
규제지역 지정공고일 당시,
▪ 재건축은 ‘조합설립인가’를 받은 구역부터,
▪ 재개발은 ‘관리처분계획인가’를 받은 구역부터 조합원 지위양도가 불가능합니다. - 즉, 매매는 가능하지만 양수인은 조합원 자격을 승계할 수 없고 현금청산 대상이 됩니다.
- 재당첨 제한:
규제지역 지정일부터 5년간은,
투기과열지구 내 다른 정비사업에서 조합원 분양신청이 불가능합니다. - 조합원 주택 공급 수 제한:
지정일 이후 사업시행계획인가를 처음 신청하는 재건축 조합은 조합원당 1주택만 공급받을 수 있습니다.
이러한 규제는 정비사업을 통한 투기 수요를 억제하고, 사업의 공정성과 투명성을 높이기 위한 취지입니다.
Q4. 토지거래허가구역, 언제부터 허가받아야 할까?
‘토지거래허가구역’으로 지정되면, 부동산거래신고법 제10조에 따라 지정 공고일로부터 5일 후부터 효력이 발생합니다.
이번 지정의 경우, 10월 20일부터 효력이 발생하므로 이날 이후 토지(또는 아파트)를 거래하려면 계약 체결 전에 허가관청의 허가를 받아야 합니다.
- ✅ 10월 20일 이전 계약 체결자: 허가받을 의무 없음, 실거주 의무도 없음.
- 🚫 10월 20일 이후 계약 체결자: 허가를 받아야 유효한 계약으로 인정됨.
따라서 해당 지역 내 거래를 계획 중이라면, 계약일 기준으로 허가 여부를 반드시 확인해야 합니다.
규제지역 지정은 단순히 ‘청약이 까다로워진다’ 수준을 넘어, 전매·정비사업·토지거래까지 전방위적으로 영향을 미치는 제도입니다. 따라서 부동산 거래나 분양, 정비사업에 참여하기 전에는 ‘지정 공고일’과 ‘적용 시점’을 꼼꼼히 확인해야 불이익을 피할 수 있습니다. 정부의 정책 변화는 부동산 시장 안정화를 위한 목적이지만, 실제 수요자에게는 실질적인 정보 파악과 준비가 무엇보다 중요합니다.